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梦之城娱乐:拥有极佳位置及品牌 为何北京W酒
信息来源:dede58.com 发布日期:2018-02-12 浏览次数:

  近日中粮长安街W酒店出卖的消息在酒店圈引起一波热议。名义看来,热议是因为“央企”、“奢华酒店出卖”、“亏损1个亿”这样的话题性字眼。但究其内核,则是高星级酒店在中国普遍亏损引起的业主共鸣。然而外行看热烈,行家看门道,行业外的媒体诚然灵敏,却总是隔靴搔痒,说不到点子,道不明要害,让人看得着实心焦。咱们尝试梦之城官网以从业职员的角度,剖析此次出卖所蕴含的信息及思考,也算是抛砖引玉,欢送探讨。

  首先,咱们还原一下W酒店的经营业绩(依据公开渠道取得基本数据并推算,是否准确自行判定):

  

  然而经营毛利润之下还有治理费支出、保险、增值税附加、大修基金等用度,估计终极EBITDA(息税折旧摊销前收益)应当在2,500万左右。

  咱们依据2017年9月30 的公开数据在推算以下2017年全年的数据:

  

  估计2017年全年的EBITDA应当在3,000万-3,500万之间。

  在中国,个别高星级酒店会在第三个完全经营年进入牢固期,对北京W酒店来说,这一年就是2017年。这也象征着,EBITDA应当会牢固在3,500万左右。

  那么这组经营指标到底如何?咱们看一下北京市场2016年度五星级酒店的数据(取自《2016财年中国饭店业务统计》):

  

  平心而论,W品牌的溢价才干仍是能够的,牢固年的每间可售房收益比行业梦之城平均要高27%。然而对业主来说,不能只看体面不看里子。落实到利润层面,2016年的经营毛利润要比行业平均低10个百分点,这仍是建破在客房收入占比显著高于餐饮及其余收入占比的条件下(2016年北京五星级酒店的客房部分成本率是23%,餐饮及其余收入部分的成本率是54%,客房收入占比越高,酒店经营毛利润率应当越高才是)。那究竟是什么起因导致的呢?咱们再来看一组数据:

  

  谜底应当一览无余了,那就是过高的职员配置导致的人力成本超标跟不够经济的产品设计导致的能耗增大。

  再回过火来说为什么北京W酒店的客房收入占好比此之高,除了房价确切坚挺以外,更重要的是,如果说客房的目标人群还具备摆脱所在区域的可能性,那么餐饮一定就是以周边为市场。而W的这种特别的气质跟所处长安街地脚雀跃的破费风气出现较大背离,导致餐饮及其余收入占比相比行业有较大出入。

  一个极佳的位置跟一个极佳的品牌,却因为在定位环节的失误造成收入潜力不得到最大水平的释放,而作为业主公司在跟治理公司就品牌尺度跟经济效益的博弈中也不达成有效结果(造成人房比超标),终极导致了该名目经营收益的不尽如人意。通过公平的产品调剂(包含品牌更换)跟经营提升,笔者个人以为本名目标最佳EBITDA应当是在5,000万左右。

  是时候回答第一个问题了:说好的亏损一个亿呢?这不是还盈利3,000多万?

  因为这个EBITDA是现金流概念,而不是损益表概念。换算到会计口径,还须要在EBITDA的基本上减掉财务成本、折旧摊销、所得税(当然在这个案例里面所得税为零)等。诚然这种在香港上市的央企融资梦之城官网成本低到令民企吐血(5%以下是家常便饭,大悦城2017年中期年报显示银行借款成本在4.28%-4.9%之间),但高达14亿的负债也贡献了大略6,000多万的成本。再减掉折旧摊销,亏损1个亿就显得那么的穿凿附会。

  接着再回答第二个问题:许多老板问,这个位置这么大个修建,才卖不到10个亿,合下来每平米还不到1万6,在寸土寸金的帝都,看起来是如此的廉价,改成写字楼分分钟赚翻!且慢,首先,这个名目标对价是24个亿,而不是10个亿。10个亿对应的只是股权,还有14个亿的负债须要偿还。其次,改写字楼这种稳赚不赔的路数中粮会想不到吗?非不想也,诚不能也。连中粮这种级别的央企都无奈实现的义务,民企们仍是洗洗睡了吧。最后,转让方注册地都在海外,支付波及到外汇。在外汇管控如此之严苛的今日,这种范畴的钱怎么汇出去也不是个别企业能够解决的问题。

  最后一个问题,在坚持酒店用处不变的条件下,24个亿的报价是否公平?这波及到估值办法的采取。而中国对酒店的估值办法正处于从成本法向现金流量法过渡的阶段。也正是因为这种过渡,导致买家跟卖家对同一物业的估值形成巨大差别,所以咱们极少看到合乎市场的酒店胜利交易案例。

  成本法:看2016年的固定资产跟折旧摊销情况跟规矩推算,估计这个酒店的投资应当是在10-11亿之间,那么象征着单方造价在17,000元左右,每间可售房摊派投资在300万左右(个别国内五星级酒店的投资强度应当是100万-200万每间房)。

  现金流量法:3,500万的EBITDA对应24亿的报价,资产回报率只有1.5%。而成熟市场高星级酒店的资产回报率个别在7%左右。即便在中国这个资本化率极低的市场,一线城市商业物业的资产回报率也不应当低于4%。1.5%是个什么水平也就不问可知了。

  所以如果该名目胜利脱手,一定是一个能量巨大的央企站在非市场化的角度去评估跟操作。

  在理想世界中,如果咱们能够提升酒店的应用效力,将每间可售房摊派面积掌握在120平米,那么在坚持装修尺度不变的情况下只有要7个亿,而前期准确的定位跟跟治理公司有效的博弈则会发生5,000万的EBITDA,这象征着资产回报率能够高达7%,再通过海外市场低达5%的融资成本,股东回报率能够做到9%以上。在这个时候,该资产能够拿到任何一个资本市场流畅,做一个真正意思的酒店REITs。

  而咱们离酒店资产治理思维有多远,离理想世界就有多远。

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